Структурирование сделки по переводу недвижимости с компании на учредителя

Структурирование сделки по выводу имущества на учредителя зависит от ряда факторов: затраты на владение объектом, налоговая нагрузка, затраты на перевод бизнеса на другое лицо, вопросы защиты активов и владельческого контроля. Рассмотрим типичные варианты перевода активов:

Общество с ограниченной ответственностью имеет право на передачу имущества от юридического лица учредителю путём продажи с оформлением соответствующего договора. Выручка от реализации является доходом предприятия, облагаемым налогами на прибыль и добавленную стоимость. Юридическим лицам, работающим на упрощённом налоге, это намного выгоднее, поскольку база для начисления отсутствует до тех пор, пока покупатель не внесёт оплату.

Цену продажи определяют и согласуют между собой участники сделки и фиксируют её в соответствующем договоре. Таким образом, она может быть абсолютно любой, в том числе и убыточной. Законодательными положениями запрет на реализацию по балансовой/кадастровой стоимости отсутствует. В то же время, если инспекторам ФНС удастся доказать умышленное занижение стоимости и её отклонение от рыночной более чем на четверть, то возникают риски доначислений.

Также они актуальны при продаже ниже рынка: избежать их поможет объяснение целесообразности такой сделки и ее рыночный характер. В противном случае налоговые последствия сделки будут пересчитаны.

Продажа недвижимости, не облагаемой налогом на добавленную стоимость

Вывод недвижимости из ООО на учредителя, не облагаемой НДС, возникает по определенным объектам недвижимости: квартиры, сделки с землей. Обязательно нужно учитывать этот фактор.

Продажа недвижимости в рассрочку

Передача имущества ООО учредителю или иному физлицу возможна на условиях рассрочки с выплатой процентов. Если перевести часть цены на проценты по долговым обязательствам, которые не облагаются налогом на добавленную стоимость, можно уменьшить его сумму. При этом сумму процентов нужно тоже обязательно в нём зафиксировать.

Вывод недвижимости из ООО на учредителя в данном случае предусматривает наложение взыскания на объект залога. При неполной оплате стоимости имущества возникает залог, если иное не оговорено в договоре. В процессе нужно чтобы последний предоставил предприятию заём, выплату которого оно обеспечивает основными активами, которые передаёт в залог. Согласно договору, который нужно заключить, финансовые средства фактически передаются компании, но это является и серьёзным недостатком подобных схем передачи недвижимости учредителю.

Он заключается в том, что для этого их нужно обналичить, что является поводом для дополнительных расходов. При этом компания заранее оформляет согласие на отказ от реализации залога на торгах, которое заверяет у нотариуса. Исключить подозрения налоговиков в том, что сделка является фиктивной, можно за счёт её пребывания на балансе общества и проведения соответствующих расчётов по ней.

Очень часто в компании имеется инвестиция учредителя в виде займов, они могут быть учены при взаиморасчетах за объект недвижимости. Один из интересных вариантов — когда учредитель выкупает или получает по договору цессии долговые обязательства предприятия. Такую схему можно использовать для списания с учёта долгов по кредитам перед контрагентами, если они (долги) не выплачиваются (по сути — «зависли»). Такой перевод недвижимости с ООО на учредителя предусматривает расчёт на прибыль с разницы между её стоимостью и балансовой ценой, а также — затрат по его продаже.

Вопрос о том, как вывести имущество из уставного капитала ООО, может возникнуть при ликвидации дочерней компании. Его вполне реально получить в собственность учредителя. На практике компании очень часто ликвидируют, и нередко — для того, чтобы в ускоренном темпе вывести активы на физическое лицо, которое является учредителем. В таких ситуациях, если стоимость недвижимости превышает сумму взноса последнего в уставной капитал, налог на добавленную стоимость в рамках взноса не начисляют.

Данная схема является абсолютно законной и актуальна в ситуациях когда нужно передать собственность вместе с компанией другому физическому лицу. Благодаря ей можно изменить владельца компании и всех активов, которые ей принадлежат, не задействуя процедуру купли-продажи. Обратите внимание, что с 2026 были изменения в части продажи доли в компанию, на которую оформлена недвижимость.

Данная схема актуальна при передаче собственности одного предприятия другому. К тому же она позволяет выводить её на физическое лицо. Если компания работает на упрощённом режиме, собственность можно продать — и до тех пор, пока покупатель не внёс деньги за приобретение, налоговых обязательств не возникло бы. Налог на добавленную стоимость в данном случае тоже не актуален.

Данную схему сложно назвать выгодной в плане финансов. Тем не менее, она может быть актуальной в целом ряде случаев. В процессе оформляют договор дарения и прописывают в нём условие об объекте дарения. Учредителю придётся заплатить налог на доходы физлиц от суммы полученного подарка за минусом четырёх тысяч рублей.

Также безвозмездная передача имущества от компании повлечёт за собой налоговые последствия у компании, которые нужно оценивать отдельно.

В данной схеме всё выглядит достаточно просто: вместо денег учредителю выплачивают дивиденды недвижимым имуществом предприятия. Она актуальна если на балансе последнего имеется нераспределённая прибыль.

Законодательство допускает вариативность в реализации данной задачи, к сожалению нет универсального решения и в каждой конкретной ситуации. Необходимо оценивать плюсы и минусы ситуации, налоговую нагрузку и налоговые риски. Обычно для решения данной задачи мы проводим предварительный анализ ситуации, запрашиваем документы. Расписываем плюсы и минусы каждого из вариантов. В том числе рассчитываем налоговую нагрузку, и по совокупности факторов выбираем наиболее оптимальную, не допускающую нарушения законодательства и минимизирующую налоговые риски, а также издержки при передаче актива и при его владении.